ITBI na usucapião: problema não é incidência, mas cobrança

A jurisprudência sobre ITBI na usucapião está pacificada há anos: não há incidência do imposto em aquisições originárias. O Supremo Tribunal Federal e o Superior Tribunal de Justiça consolidaram o entendimento de que a usucapião, como modo originário de aquisição da propriedade, não configura fato gerador do ITBI . O debate dogmático acabou. O problema que persiste — e que exige resposta técnica dos advogados — está na resistência de municípios e cartórios em aplicar a tese, gerando litígios evitáveis e custos desnecessários aos clientes.

Em julho de 2026, ainda é comum encontrar guias de ITBI sendo exigidas para registro de sentenças de usucapião, notificações administrativas de lançamento tributário após procedimentos extrajudiciais e suscitações de dúvida provocadas por oficiais de registro que condicionam o ato à prévia quitação do imposto. Esse entendimento equivocado persiste em alguns municípios, mesmo após a consolidação pelo STF no Tema 1.124 . A análise que segue não revisita fundamentos teóricos — esses já foram esgotados —, mas explora o impacto processual das cobranças indevidas e as ferramentas disponíveis para enfrentá-las com eficiência.

Arquitetura jurisprudencial consolidada: Tema 1.124 e precedentes do STJ

O fato gerador do ITBI somente ocorre com a efetiva transferência da propriedade imobiliária, que se dá mediante o registro no cartório de imóveis . De acordo com os arts. 156, II da CF/88 e 35, I, II e III do CTN, o fato gerador do ITBI ocorre, no seu aspecto material e temporal, com a efetiva transmissão, a qualquer título, da propriedade imobiliária, mediante o registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis .

A usucapião, por natureza, não se enquadra nessa hipótese. A usucapião é meio originário de aquisição da propriedade, não havendo transferência, mas consolidação da situação jurídica dada com a prescrição aquisitiva . A prescrição aquisitiva é forma originária de aquisição da propriedade, e a sentença judicial que a reconhece tem natureza eminentemente declaratória . Não há negócio jurídico bilateral, não há onerosidade, não há transmissão de patrimônio entre sujeitos determinados — requisitos nucleares do ITBI.

A distinção é estrutural. O fato gerador do ITBI constitui-se pela efetiva transmissão inter vivos da propriedade imóvel, e é apenas com o registro imobiliário que pode ser exigido o ITBI . Na usucapião, o registro é ato de publicidade do direito já consolidado, não de constituição da propriedade por transferência. A decisão na usucapião extrajudicial não tem eficácia constitutiva de um direito. O registro confere oponibilidade erga omnes ao direito, mas não lhe constitui .

Mesmo na usucapião extrajudicial, em que há manifestação de anuência dos confrontantes e titulares de direitos reais, a anuência dos titulares em questão não afasta a eficácia meramente declaratória da decisão administrativa e não se consubstancia em negócio jurídico bilateral . Essa diferença técnica é decisiva para afastar qualquer tentativa de enquadramento como cessão de direitos ou transmissão derivada.

O ponto cego: cobrança administrativa e bloqueio registral

A tese jurídica está assentada. Com o assentamento da jurisprudência no STF, esperava-se uma diminuição substancial de discussões acerca do tema . Não foi o que ocorreu. A prática forense revela três situações recorrentes que exigem atuação preventiva ou reativa do advogado:

Primeiro: municípios notificam o requerente da usucapião extrajudicial para recolhimento de ITBI antes do registro, muitas vezes com aplicação de multa e juros de mora. Ao emitir a guia para recolhimento do ITBI, a empresa verificou que havia sido incluída encargos moratórios (multa e juros), sob a alegação de atraso, o que foi contestado porque o fato gerador do tributo só se configura com o registro da propriedade imobiliária . A exigência é prematura e ilegal, mas gera insegurança e custos de contestação.

Segundo: oficiais de registro de imóveis, ao analisarem o título judicial ou a ata notarial de usucapião, suscitam dúvida ou recusam o registro sob o argumento de ausência de quitação de ITBI. O TJ-SP, em casos recentes como o Agravo de Instrumento 0116973-44.2025.8.26.9061, reitera que a cessão de direitos possessórios não constitui fato gerador do ITBI, pois a obrigação tributária nasce apenas com a efetiva transferência da propriedade . O mesmo raciocínio se aplica à usucapião: não há transmissão, logo não há obrigação.

Terceiro: fazendas públicas municipais, após o registro, lançam de ofício auto de infração exigindo o ITBI retroativo, muitas vezes fundamentando-se em legislações locais que preveem a cobrança "em toda e qualquer forma de aquisição imobiliária". A redação genérica das leis municipais entra em conflito direto com a Constituição Federal e com o CTN.

Essas práticas violam não apenas a jurisprudência consolidada, mas também o princípio da legalidade estrita em matéria tributária. Não tendo havido a transmissão da propriedade, não há fato gerador do imposto, nos termos do artigo 156, inciso II, da Constituição, e do artigo 35, incisos I, II e III, do CTN .

Impacto da Lei Complementar 227/2026 e resistência municipal ao Tema 1.113

Foi sancionada a Lei Complementar 227, em 13/1/2026 (LC 227/2026), alterando algumas normas do Código Tributário Nacional (CTN) que dispõem sobre esse imposto . A LC 227/2026 trouxe modificações na disciplina do fato gerador e da base de cálculo do ITBI, mas não alterou a natureza jurídica da usucapião como aquisição originária.

De acordo com o Superior Tribunal de Justiça, "o fato gerador do ITBI é o registro imobiliário da transmissão da propriedade do bem imóvel. A partir daí, portanto, é que incide o tributo em comento". Esse entendimento foi manifestado também pelo Supremo Tribunal Federal, no julgamento do Tema 1.124 da repercussão geral . A nova legislação complementar não autorizou a cobrança de ITBI em aquisições originárias.

Paralelamente, a despeito da orientação firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema 1.113 dos recursos repetitivos, diversas municipalidades continuam adotando critérios de apuração incompatíveis com o entendimento vinculante consolidado pela corte . Se municípios resistem a aplicar o Tema 1.113 — que trata de mera base de cálculo — com maior razão persistem as tentativas de cobrar ITBI em hipóteses de não incidência absoluta, como a usucapião.

O STJ, ao fixar tese no Tema 1.113, pacificou que a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, e o município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente . Essa tese é útil inclusive para casos de usucapião em que municípios, mesmo após reconhecer a não incidência, tentam exigir "taxa de expediente" ou "emolumentos" disfarçados de valores referenciados no IPTU.

O que muda na prática: estratégias processuais e patrimoniais

O advogado que atua em usucapião — judicial ou extrajudicial — precisa antecipar a tentativa de cobrança de ITBI e estruturar defesas preventivas ou repressivas. A seguir, quatro frentes de atuação com impacto direto na eficiência processual:

Mandado de segurança preventivo antes do registro

Quando há notificação prévia do fisco municipal exigindo ITBI para liberar o registro, o mandado de segurança preventivo é a via adequada. O direito líquido e certo decorre diretamente da jurisprudência dos tribunais superiores. A concessão de liminar é altamente provável, especialmente com aplicação do art. 311 do CPC e demonstração de periculum in mora (risco de bloqueio registral e perda de eficácia da sentença).

A petição inicial deve fundamentar-se no Tema 1.124 do STF e invocar precedentes do STJ e do tribunal local. O Supremo Tribunal Federal firmou o entendimento, de observância obrigatória para os demais tribunais de justiça, de que o ITBI somente é devido com a efetiva transferência da propriedade imobiliária, que se dá mediante o registro no cartório de imóveis, sendo essa justamente a situação julgada pelo Supremo sob o Tema 1.124 .

Suscitação de dúvida registrária com inversão do ônus argumentativo

Quando o oficial de registro recusa a inscrição da usucapião por ausência de quitação de ITBI, o caminho é a suscitação de dúvida (art. 198 da Lei 6.015/73). A estratégia aqui é inverter o ônus: não cabe ao requerente provar a não incidência (que já está consolidada), mas ao oficial e ao município demonstrar qual seria o fundamento jurídico para exigir tributo em aquisição originária.

A decisão do Supremo Tribunal Federal diz aos municípios, competentes que são para instituir o ITBI, que podem exigir o ITBI apenas na transferência do imóvel, que se dá mediante o registro da escritura pública no ofício de registro de imóveis . A usucapião não se enquadra nessa hipótese. Juízes corregedores têm acolhido o argumento com base na aplicação direta da jurisprudência vinculante.

Ação declaratória de inexistência de relação jurídico-tributária

Para casos em que já houve o lançamento tributário — auto de infração lavrado após o registro da usucapião —, a via adequada é a ação declaratória de inexistência de relação jurídico-tributária, cumulada com repetição de indébito caso tenha havido pagamento indevido. Nas hipóteses em que o contribuinte tenha realizado o pagamento do ITBI com base de cálculo diversa sem o devido procedimento administrativo, será cabível a pretensão de restituição do valor pago a maior, aplicando-se o prazo prescricional de 5 anos .

Embora a situação trate de outro contexto, o raciocínio sobre restituição aplica-se analogicamente: se há cobrança indevida de ITBI em usucapião e o contribuinte paga para viabilizar o registro, cabe repetição com correção monetária e juros.

Impugnação administrativa com produção de efeitos imediatos

A impugnação administrativa, embora menos eficaz que as vias judiciais, tem a vantagem de suspender a exigibilidade do crédito tributário (art. 151, III, do CTN). Em municípios com estrutura de contencioso administrativo tributário mais desenvolvida, pode ser útil para ganhar tempo e eventual precedente administrativo favorável que facilite casos futuros.

A peça deve invocar a impossibilidade jurídica do lançamento, a ausência de fato gerador e a violação aos princípios da legalidade e da tipicidade tributária. A fundamentação na jurisprudência vinculante dos tribunais superiores reforça a tese e aumenta as chances de provimento ou, ao menos, de manifestação fundamentada que poderá ser utilizada em eventual judicialização.

Provimento 65/2017 do CNJ e a usucapião extrajudicial: permanência de gravames não autoriza ITBI

Um argumento que alguns municípios têm utilizado para justificar a cobrança de ITBI na usucapião extrajudicial é a redação do art. 21 do Provimento 65/2017 do CNJ. O reconhecimento extrajudicial da usucapião de imóvel matriculado não extinguirá eventuais restrições administrativas nem gravames judiciais regularmente inscritos .

A leitura equivocada sugere que, se gravames não se extinguem automaticamente, haveria alguma "continuidade patrimonial" que justificaria o ITBI. O raciocínio é falso. Na usucapião extrajudicial, a anuência não afasta a eficácia meramente declaratória da decisão administrativa. O registro confere oponibilidade erga omnes ao direito, mas não lhe constitui .

A permanência de gravames na usucapião extrajudicial decorre de opção legislativa de proteção a terceiros e ao interesse público, mas não altera a natureza originária da aquisição. Na aquisição originária, o possuidor adquire a coisa livre de quaisquer ônus que eventualmente recaiam sobre ela, ao passo que, na derivada, estes deverão ser suportados pelo adquirente . O Provimento 65/2017 criou exceção pontual quanto à extinção automática de gravames, mas não converteu a usucapião extrajudicial em aquisição derivada para fins tributários.

Essa distinção técnica é fundamental na petição inicial ou na contestação: o fato de a usucapião extrajudicial preservar certos gravames não a transforma em negócio translativo. A natureza jurídica do instituto permanece inalterada.

Perspectiva de uniformização e impacto para a advocacia imobiliária

A consolidação jurisprudencial sobre ITBI na usucapião deveria ter encerrado o debate. Não encerrou. A resistência municipal e registral persiste, transformando uma questão de direito em problema de gestão processual. Para o advogado que atua em regularização fundiária, planejamento imobiliário ou contencioso tributário, isso significa:

Primeiro: orçar o custo de litígio tributário em toda operação de usucapião, especialmente extrajudicial. O cliente precisa saber, desde o início, que poderá haver tentativa de cobrança e que será necessário contestá-la.

Segundo: documentar preventivamente o procedimento. Juntada de jurisprudência consolidada, pareceres técnicos e manifestação expressa sobre a não incidência de ITBI já na petição inicial ou requerimento de usucapião extrajudicial reduzem questionamentos posteriores.

Terceiro: monitorar alterações legislativas locais. Com a publicação da LC 227/2026, os municípios passam a ser autorizados a fixar base de cálculo do ITBI desconsiderando o valor declarado pelo contribuinte, e tal mudança representa aumento na carga tributária, devendo ser respeitados os princípios da anterioridade e legalidade, com aplicação apenas a partir de 2027 . Embora a LC não autorize ITBI na usucapião, eventuais leis municipais podem tentar distorcer a aplicação da norma geral.

Quarto: utilizar a jurisprudência vinculante como fundamento para julgamento liminar de mérito (art. 332 do CPC). O Tema 1.124 do STF e a jurisprudência consolidada do STJ autorizam o julgamento antecipado de mérito em ações declaratórias, sem necessidade de dilação probatória. Isso acelera a resolução de litígios e reduz custos.

A insegurança jurídica atual não decorre de lacuna normativa ou jurisprudencial, mas de descumprimento sistemático de teses já pacificadas. Cabe à advocacia, com técnica e fundamento, enfrentar essas cobranças indevidas e consolidar, na prática administrativa e registral, o que já está assentado nos tribunais superiores. A AdvogaBrasil conecta advogados para atuação colaborativa em casos complexos envolvendo tributação imobiliária e usucapião — parcerias estratégicas podem ser formalizadas em advogabrasil.adv.br, especialmente para correspondência em comarcas onde a resistência municipal é mais acentuada.

Perguntas frequentes

Por que não incide ITBI na usucapião?

A usucapião é modo originário de aquisição da propriedade, sem transmissão entre partes. O ITBI exige negócio jurídico oneroso e transmissão efetiva mediante registro, conforme art. 156, II, da CF/88 e jurisprudência do STF e STJ. A sentença de usucapião tem natureza declaratória, não constitutiva de transferência patrimonial.

Municípios podem exigir ITBI na usucapião extrajudicial?

Não. Tanto a usucapião judicial quanto a extrajudicial (art. 216-A da Lei 6.015/73) constituem aquisição originária, não havendo fato gerador do ITBI. Cobranças nesse sentido são ilegais e podem ser impugnadas judicial ou administrativamente. O Provimento 65/2017 do CNJ não alterou essa natureza jurídica.

Qual a estratégia processual contra cobrança indevida de ITBI em usucapião?

Cabe mandado de segurança preventivo ou repressivo, ação declaratória de inexistência de relação jurídico-tributária, ou suscitação de dúvida registrária. A tese está consolidada no STF (Tema 1.124) e no STJ, facilitando decisões liminares e a aplicação do art. 332 do CPC para julgamento antecipado de mérito.

A Lei Complementar 227/2026 alterou a não incidência de ITBI na usucapião?

Não. A LC 227/2026 trouxe modificações na disciplina do fato gerador e da base de cálculo do ITBI, mas não alterou a natureza jurídica da usucapião como aquisição originária. A jurisprudência do STF e do STJ permanece aplicável integralmente, vedando a cobrança do imposto em qualquer modalidade de usucapião.

É possível repetir ITBI pago indevidamente em usucapião?

Sim. Cabe ação de repetição de indébito, com prazo prescricional de cinco anos contados do pagamento indevido, nos termos do art. 168, I, do CTN. O valor deverá ser restituído com correção monetária e juros, podendo ser cumulada com pedido declaratório de inexistência de relação jurídico-tributária para casos futuros.

Fontes consultadas

• A jurisprudência do STJ sobre o ITBI
• Cobrança de ITBI só é possível após transferência efetiva do imóvel
• Supremo Tribunal Federal
• Incidência de ITBI sobre cessão de direitos será reexaminada pelo Supremo
• Tema 1.113/STJ e a base de cálculo do ITBI nos negócios imobiliários - Migalhas
• STF vai discutir limites da imunidade de ITBI para integralização de capital social de imobiliárias
• ITBI na cessão de compromisso de compra e venda
• A não incidência de ITBI na cessão de direito de bens imóveis - Migalhas