Despejo por falta de pagamento: prazos que definem seu direito

A ação de despejo por falta de pagamento tem na contagem de prazos o fator determinante entre manter a moradia ou perder o imóvel. Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, o locatário e o fiador poderão evitar a rescisão efetuando, no prazo de 15 dias contado da citação, o pagamento do débito atualizado (Lei 8.245/91, art. 62, II, com redação da Lei 12.112/09) . Esse prazo curto — e fatal — costuma ser ignorado por inquilinos que acreditam poder negociar após receber a notificação judicial, mas a lei não admite flexibilização: perdeu o prazo, perdeu o direito de emendar a mora.

Prazo central: 15 dias corridos da citação para quitar integralmente o débito atualizado, incluindo aluguéis vencidos, multa, correção e honorários.
Efeito imediato: o pagamento dentro desse prazo cancela automaticamente a ação de despejo e mantém o contrato de locação.
Restrição temporal: não é possível purgar a mora se o locatário já utilizou essa faculdade nos 24 meses anteriores à propositura da ação.

Os 15 dias da citação: o que a Lei 12.112/09 alterou e por que o prazo não pode ser prorrogado

A alteração do artigo 62 da Lei do Inquilinato, introduzida pela Lei 12.112/09, modificou o dispositivo para que o locatário ou fiador efetuasse "no prazo de 15 dias, contado da citação, o pagamento do débito atualizado", atendendo ao princípio da efetividade e eliminando a necessidade de autorização judicial prévia . Antes da mudança, o locatário precisava requerer a purgação ao juiz, aguardar o deferimento e só então depositar o valor — o que estendia desnecessariamente o processo.

O prazo de 15 dias começa a correr da juntada aos autos do mandado de citação cumprido. A interpretação do dispositivo legal determina que o locatário, para evitar qualquer problema na purgação da mora quando houver ação de despejo por falta de pagamento, deve observar com atenção este prazo de 15 dias corridos após a juntada do respectivo mandado ao processo, pois caso perca o prazo, não poderá mais emendar a mora e a ação de despejo prosseguirá . Na prática, muitos inquilinos são surpreendidos porque o prazo é contado em dias corridos, sem interrupção por finais de semana ou feriados, diferentemente de prazos processuais comuns.

O depósito judicial deve incluir não apenas os aluguéis em atraso, mas também todos os acessórios da locação que vencerem até a sua efetivação, as multas ou penalidades contratuais quando exigíveis, e os honorários advocatícios . Erros no cálculo ou depósito parcial equivalem a não ter purgado a mora — e o juiz não concede prazo adicional para complementação.

A regra dos 24 meses: quando a purgação da mora é proibida por lei

O direito de emendar a mora não é ilimitado. O locatário não poderá purgar a mora caso já tenha se utilizado dessa faculdade nos 24 meses imediatamente anteriores à propositura da ação, conforme o parágrafo único do artigo 62 da Lei do Inquilinato . A regra visa coibir a inadimplência serial: locatários que, sabendo da possibilidade de purgar, atrasam sistematicamente e só pagam quando acionados judicialmente.

A contagem dos 24 meses é feita retroativamente a partir da data de distribuição da nova ação de despejo. Se o inquilino usou a purgação em março de 2025, uma nova ação de despejo proposta antes de março de 2027 não admitirá nova emenda da mora. Não importa que tenha ocorrido purgação em processo anterior — o que conta é o uso efetivo do instituto no período de carência.

Importante: pagar espontaneamente aluguéis atrasados sem que haja ação judicial em curso não configura "uso da faculdade" de purgar mora para fins da restrição dos 24 meses. A vedação só se aplica quando houve purgação em processo judicial anterior.

Despejo liminar em 15 dias: quando a falta de garantia acelera a desocupação

A ausência de garantias contratuais muda radicalmente a velocidade da ação de despejo. Conceder-se-á liminar para desocupação em 15 dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37 da Lei 8.245/91 .

Essa liminar — tecnicamente uma tutela de evidência — dispensa a análise de urgência ou risco. A inexistência de qualquer modalidade de garantia contratual, nos moldes do artigo 59, parágrafo 1º, inciso IX, da Lei 8.245/91, enseja a concessão de liminar visando a imediata imissão do locador na posse do imóvel . O locador precisa apenas demonstrar o inadimplemento e depositar caução judicial equivalente a três aluguéis — valor que será devolvido ao final, se a ação for julgada procedente.

Apesar de o contrato prever fiança, a garantia foi extinta com a morte do fiador, dado o seu caráter personalíssimo , conforme decisão recente de novembro de 2023. Assim, se o fiador pede exoneração, falece ou se a caução depositada é consumida pela dívida, o contrato passa a estar "desprovido" de garantia, autorizando a liminar acelerada.

Mesmo com a liminar concedida, o locatário ainda pode purgar a mora nos 15 dias para desocupação — mas atenção: no prazo de 15 dias concedidos para a desocupação do imóvel, o locatário poderá evitar a rescisão da locação e elidir a liminar de desocupação se efetuar depósito judicial que contemple a totalidade dos valores devidos, conforme previsão do §3º do art. 59 c/c inciso II do art. 62 da Lei 8245/1991 . Ou seja, há uma sobreposição de prazos que exige atenção redobrada.

Pagar e continuar atrasando: como a inadimplência durante o processo leva ao despejo

Purgar a mora não é um salvo-conduto para continuar inadimplente. A Terceira Turma do STJ decidiu que o pagamento das dívidas cobradas no início de uma ação de despejo não impede a rescisão do contrato quando o inquilino persiste em atrasos reiterados ao longo do processo, pois os atrasos reiterados ao longo do processo autorizam a rescisão contratual e o despejo . A decisão, proferida em junho de 2026, marca uma virada jurisprudencial importante.

A purga da mora deve servir à proteção do inquilino de boa-fé, e não funcionar como instrumento para o descumprimento contínuo das obrigações contratuais . Na prática, isso significa que o locatário que purga a mora inicial mas volta a atrasar os aluguéis vincendos durante a tramitação do processo pode ser despejado mesmo tendo quitado a dívida original. O STJ considerou que a ausência de depósitos judiciais dos valores vincendos no curso da ação de despejo caracteriza inadimplência constante, afasta a purga da mora e autoriza a rescisão contratual e o despejo .

A recomendação prática: após purgar a mora, o locatário deve manter os pagamentos rigorosamente em dia ou, se não tiver condições, depositar judicialmente os aluguéis que vencerem durante o processo. Isso demonstra boa-fé e evita que o juiz considere a inadimplência contínua como motivo autônomo para o despejo.

Prazo de desocupação após sentença: 30 dias que podem ser reduzidos

Julgada procedente a ação de despejo, o juiz fixará prazo de 30 dias para a desocupação voluntária, ressalvado o disposto nos parágrafos seguintes (Lei 8.245/91, art. 63) . Esse é o prazo padrão para desocupação após o trânsito em julgado da sentença ou, em alguns casos, durante a execução provisória do acórdão.

Mas há exceções que encurtam esse período. Em determinadas hipóteses de liminar, como nas ações fundadas em mútuo acordo de desocupação ou falta de pagamento sem garantia, o prazo é de apenas 15 dias. Findo o prazo assinalado para a desocupação, contado da data da notificação, será efetuado o despejo, se necessário com emprego de força, inclusive arrombamento .

Um detalhe processual relevante atualizado em julho de 2026: O STJ entendeu que é possível incluir na condenação todos os encargos locatícios vencidos e a vencer até a efetiva desocupação do imóvel, mesmo aqueles não discriminados de forma pormenorizada na petição inicial . Isso significa que o locatário pode ser surpreendido com cobrança de aluguéis e encargos de todo o período processual, mesmo que não estivessem no pedido inicial — o que reforça a importância de desocupar no prazo ou manter depósitos em dia.

Locatários que enfrentam ação de despejo por falta de pagamento devem agir nos prazos exatos que a lei determina, pois a jurisprudência consolidada não admite interpretação extensiva em benefício de quem descumpre sistematicamente suas obrigações contratuais. A defesa técnica especializada, com advogados com atuação em direito imobiliário, permite identificar vícios processuais, calcular corretamente o depósito para purga da mora e evitar erros que custam a moradia. Proprietários, por sua vez, precisam observar requisitos formais rigorosos — como a prestação de caução para obter liminares — e contar com orientação de profissionais verificados pela OAB, disponíveis em advogabrasil.adv.br.

Perguntas frequentes

Posso usar a purgação da mora mais de uma vez?

Não, se o locatário já utilizou a purgação da mora nos 24 meses anteriores à nova ação de despejo, não poderá emendá-la novamente, conforme parágrafo único do artigo 62 da Lei 8.245/91. Esta regra foi criada para evitar inadimplência reiterada.

O que acontece se eu pagar a dívida após os 15 dias da citação?

O pagamento após os 15 dias não impede a rescisão do contrato nem suspende a ação de despejo. O prazo é fatal e está previsto no artigo 62, II, da Lei 8.245/91, alterado pela Lei 12.112/09 para dar maior celeridade ao processo.

O contrato sem fiador acelera o despejo?

Sim. Quando o contrato está desprovido de garantias do artigo 37 da Lei 8.245/91, o locador pode obter liminar de desocupação em 15 dias, mediante caução de três meses de aluguel, conforme artigo 59, §1º, inciso IX.

Atrasar o aluguel durante a ação de despejo pode me prejudicar?

Sim. O STJ já decidiu que atrasos reiterados durante o processo, mesmo após purgar a mora inicial, autorizam a rescisão contratual e o despejo, pois caracterizam inadimplência contínua da obrigação principal (REsp 2.225.450, junho de 2026).

Fontes consultadas

Conteúdo informativo. Não constitui consultoria jurídica individual nem substitui a análise de um advogado para o seu caso concreto.

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