Decisão do STJ sobre ITBI: Tema 1.113 e mudanças práticas

A fixação do Tema 1.113 pelo Superior Tribunal de Justiça representou o desfecho de longa disputa sobre a base de cálculo do ITBI, consolidando entendimento que limita a atuação unilateral dos municípios e redefine o ônus probatório no contencioso tributário imobiliário. Em 22 de abril de 2022, sob o rito dos recursos repetitivos (REsp 1.937.821), a Primeira Seção estabeleceu que a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU; que o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de veracidade, afastável apenas mediante processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); e que o município não pode arbitrar previamente a base de cálculo com respaldo em valor de referência unilateral . A superveniência da Lei Complementar 227, sancionada em 13/1/2026, alterou normas do Código Tributário Nacional sobre o ITBI , gerando novo capítulo interpretativo que exige análise atenta da advocacia tributária.

O núcleo decisório do Tema 1.113: presunção de veracidade e limites ao arbitramento

O relator, ministro Gurgel de Faria, fundamentou que a base de cálculo do ITBI deve considerar o valor de mercado do imóvel individualmente determinado, afetado por fatores como benfeitorias, estado de conservação e necessidades do comprador e vendedor, diferentemente do IPTU, cujo lançamento ocorre de ofício com base em planta genérica . A distinção estrutural é decisiva: a avaliação de cada imóvel possui especificidades, com oscilações positivas e negativas que devem ser consideradas, em lógica diversa da estimativa para fins de IPTU .

A tese central reconhece presunção iuris tantum ao valor declarado pelo contribuinte. O preço declarado no negócio jurídico presume-se verídico e revela, a princípio e salvo prova contundente em sentido contrário, o valor de mercado do imóvel para efeito de incidência de ITBI . Inverte-se, portanto, o paradigma fiscal: o fisco municipal não pode realizar lançamento de ofício definindo unilateralmente o valor venal do imóvel sem instauração de contraditório, desprezando o valor da comercialização, sob pena de violação aos arts. 35 e 148 do CTN .

O requisito procedimental é rígido. O STJ ressalvou expressamente a prerrogativa municipal de instaurar procedimento administrativo para apurar eventual divergência nos termos do art. 148 do CTN , condicionando o afastamento da presunção à observância do contraditório e ampla defesa. A exigência não é formal: a planta genérica de valores do IPTU não pode ser utilizada como critério objetivo para estabelecer a base de cálculo do ITBI, que depende de lei específica pelo princípio da estrita legalidade .

Resistência municipal e efetividade limitada do precedente vinculante

A prática forense revela descompasso entre a tese vinculante e a atuação administrativa. Ainda em 2026, o cenário está distante de refletir a diretriz consolidada pelo STJ . O município de São Paulo, apesar da orientação do Tema 1.113, continua adotando valor venal de referência unilateralmente estipulado como parâmetro mínimo, emitindo guias com base nesse valor quando inferior ao declarado, transferindo ao contribuinte o ônus de impugnar administrativa ou judicialmente .

Observa-se resistência concreta à aplicação de precedente vinculante firmado sob recursos repetitivos, cuja finalidade é assegurar uniformidade decisória e racionalização do contencioso tributário; ao insistir no arbitramento da base de cálculo, diversas municipalidades transferem ao contribuinte o ônus de judicializar controvérsia substancialmente pacificada, aumentando desnecessariamente a litigiosidade e os custos das operações imobiliárias .

A jurisprudência dos tribunais estaduais, contudo, tem aplicado a tese. Pesquisa junto aos tribunais de São Paulo, Rio de Janeiro e Minas Gerais constata adoção da tese firmada pelo STJ, em observância ao seu caráter vinculante . O fundamento processual é inequívoco: a tese do Tema 1.113 transcende o julgamento do caso concreto, nos termos do art. 1.039 do CPC, e os demais órgãos jurisdicionais devem observá-la ao apreciar casos com o mesmo objeto controvertido .

O que muda na prática: estratégias processuais e repetição de indébito

A decisão reconfigura a atuação contenciosa em três frentes. Primeiro, mandados de segurança preventivos tornam-se instrumento preferencial para afastar exigências fundadas em valores de referência antes do registro imobiliário, viabilizando a concretização do negócio sem judicialização posterior da repetição. A jurisprudência reconhece o direito líquido e certo quando evidenciada a cobrança unilateral sem processo administrativo.

Segundo, ações de repetição de indébito ganham fundamento robusto. Nas hipóteses em que o contribuinte tenha realizado o pagamento do ITBI com base de cálculo diversa do valor da transação, sem o devido procedimento administrativo, será cabível a pretensão de restituição do valor pago a maior com base no art. 165, I, do CTN, aplicando-se o prazo prescricional de cinco anos contados da data do pagamento indevido, nos moldes do art. 168, I, do CTN . A tese vinculante dispensa prova da ilegalidade da cobrança quando demonstrado o arbitramento unilateral.

Terceiro, a impugnação administrativa passa a exigir do fisco a inversão do ônus argumentativo. Instaurado processo de revisão do valor declarado, cabe à administração demonstrar, com elementos técnicos específicos, a inadequação da base informada. Laudos genéricos fundados em plantas de valores do IPTU ou tabelas abstratas não satisfazem o standard probatório imposto pela tese.

Para parcerias entre advogados que atuem em diferentes municípios, a sistematização das práticas locais torna-se estratégica: identificar quais prefeituras já adequaram procedimentos e quais persistem na resistência permite calibrar a litigiosidade e antecipar custos ao cliente.

Lei Complementar 227/2026: novo marco ou continuidade normativa?

A LC 227/2026 incluiu §§ 1º e 2º ao art. 38 do CTN, definindo valor venal como "o valor pelo qual o bem ou direito seria negociado à vista, em condições normais de mercado", e estabelecendo que esse valor será estimado por critérios técnicos considerando análise de preços de mercado, informações notariais e registrais, localização, tipologia e padrão do imóvel, entre outros parâmetros . A questão central: trata-se de norma interpretativa, com aplicação imediata, ou inovação legislativa sujeita à anterioridade?.

A LC 227/26, ao legitimar a estimativa administrativa com base em múltiplos parâmetros, pode ser interpretada como tentativa de contornar a vedação do STJ ao arbitramento prévio e unilateral por "valor de referência", substituindo-o por sistema de "estimativas" com presunção de legitimidade . A tensão com o Tema 1.113 é evidente: o novo dispositivo atribui ao fisco a definição inicial do valor venal para fins de ITBI, reservando ao contribuinte o direito de impugnar por procedimento administrativo; a inversão é estrutural, pois o ponto de partida deixa de ser a declaração do contribuinte e passa a ser a avaliação estatal .

A advocacia deve sustentar a irretroatividade. O CTN é expresso em determinar que a legislação tributária se aplica imediatamente a fatos geradores futuros e pendentes, não a pretéritos (art. 105); como não há hipótese do art. 106 do CTN, as novas diretrizes do art. 38 só podem aplicar-se a fatos imponíveis subsequentes à LC 227, seguindo aplicável a tese do STJ até então . Ademais, a mudança representa aumento na carga tributária e introdução de critérios específicos, devendo ser respeitados os princípios da anterioridade anual e nonagesimal (art. 150, I e III, da CF), projetando a efetiva cobrança para 2027 .

Tema 1.348 do STF e a imunidade na integralização de capital: impactos cruzados

O Tema 1.113 do STJ não opera isoladamente. O STF incluiu em pauta o Tema 1.348 de repercussão geral, previsto para julgamento entre 20 e 27 de março de 2026, para decidir se a imunidade do ITBI na integralização de capital se aplica às empresas cuja atividade preponderante seja compra e venda, locação ou arrendamento de imóveis . A sobreposição temática é relevante: enquanto o STF define o limite material da imunidade (o que é realização de capital), o STJ estabelece os limites procedimentais e quantitativos para fixação da base de cálculo de qualquer parcela tributável .

A prática fiscal explorara lacuna entre os precedentes. Após o Tema 796 do STF, que fixou não alcançar a imunidade o valor dos bens que exceder o capital a integralizar, alguns fiscos municipais passaram a sustentar que o "excedente" corresponderia à diferença entre o valor declarado e o valor venal arbitrado pelo próprio município . A tese é ilegítima sob duplo fundamento: o excedente mencionado no Tema 796 refere-se ao que ultrapassa o capital social subscrito, não à diferença entre valor declarado e avaliação administrativa , e o Tema 1.113 estabelece que o valor declarado goza de presunção de veracidade e que a municipalidade não pode arbitrar a base de cálculo do ITBI com valor de referência unilateral .

Não pode incidir ITBI sobre a diferença entre o valor declarado e o valor do imóvel, desde que todo o bem seja destinado à integralização do capital social , conforme decidido pelo TJMS em novembro de 2025. O advento da LC 227/2026, contudo, pode municiar os fiscos com argumento mais robusto para justificar a diferença entre o valor integralizado e o valor que consideram devido, ao fortalecer a capacidade municipal de estimar o valor de mercado .

Construção de teses defensivas e modulação de efeitos prospectiva

A atuação consultiva exige cautela temporal. Contribuintes que efetuaram recolhimento de ITBI baseado em valores de referência entre 2022 (julgamento do Tema 1.113) e julho de 2026 dispõem de janela para repetição de indébito até o quinquênio prescricional. A partir de 2027, porém, eventual validação da LC 227/2026 pelos tribunais poderá criar regime jurídico distinto, especialmente se o STF modular efeitos em eventual recurso extraordinário contra a tese do STJ.

Três linhas argumentativas merecem desenvolvimento. Primeira: a LC 227/2026 não altera o núcleo da tese vinculante — a necessidade de processo administrativo antes do arbitramento —, apenas detalha parâmetros técnicos que já deveriam nortear a atividade fiscal, tendo caráter interpretativo quanto a esse aspecto. Segunda: mesmo após a LC 227/2026, persiste a presunção de veracidade do valor declarado, cabendo ao fisco o ônus de demonstrar, em cada caso concreto, a inadequação mediante elementos probatórios individualizados, vedado o uso de meras tabelas abstratas. Terceira: a estimativa administrativa prévia autorizada pela LC 227/2026 não dispensa o processo administrativo do art. 148 do CTN quando houver divergência entre o valor estimado e o declarado pelo contribuinte.

A questão constitucional subjacente não foi enfrentada pelo STJ. O STF decidiu, em diversas oportunidades, ser a questão da base de cálculo do ITBI matéria infraconstitucional; no Tema 993 de repercussão geral (ARE 1.122.122/SP) de 2018, entendeu ser infraconstitucional a controvérsia relativa à base de cálculo aplicada ao ITBI fundada em interpretação da legislação local e do CTN, reconhecendo ausência de repercussão geral . Eventual recurso extraordinário contra o Tema 1.113, portanto, enfrenta obstáculo de admissibilidade, embora o Município de São Paulo tenha obtido admissão de RE em 2022.

Para litígios em curso, impõe-se verificar a data do fato gerador. Transmissões anteriores a janeiro de 2026 submetem-se integralmente ao Tema 1.113, sendo juridicamente inviável a aplicação da LC 227/2026 por ausência de lei municipal regulamentadora e inobservância da anterioridade. Transmissões realizadas em 2026 situam-se em zona de penumbra: municípios que editaram legislação local regulamentando os novos parâmetros do art. 38 do CTN poderão sustentar aplicação imediata sob fundamento de caráter interpretativo, tese que deve ser rechaçada pela defesa. Apenas para fatos geradores de 2027 em diante a LC 227/2026 terá aptidão para produzir efeitos plenos.

A articulação entre profissionais em advogabrasil.adv.br permite compartilhar experiências sobre o tratamento local da matéria, otimizando a construção de teses e identificando precedentes favoráveis nos tribunais estaduais — elemento decisivo em contencioso tributário atomizado por 5.570 legislações municipais.

Perguntas frequentes

Qual a tese fixada pelo STJ no Tema 1.113 sobre ITBI?

O STJ fixou três teses: (a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel em condições normais de mercado, sem vinculação ao IPTU; (b) o valor declarado pelo contribuinte goza de presunção de veracidade, afastável apenas por processo administrativo (art. 148 do CTN); (c) o município não pode arbitrar previamente a base de cálculo com valor de referência unilateral.

A Lei Complementar 227/2026 revogou o Tema 1.113 do STJ?

Não. A LC 227/2026 inovou ao detalhar critérios de estimativa do valor venal no art. 38 do CTN, mas não possui caráter retroativo. Aplica-se apenas a fatos geradores posteriores à sua vigência, observada a anterioridade tributária, com eficácia a partir de 2027. O Tema 1.113 permanece aplicável aos fatos geradores anteriores.

É possível repetição de indébito de ITBI pago com base em valor de referência?

Sim. Havendo cobrança de ITBI com base de cálculo superior ao valor da transação, sem processo administrativo prévio, cabe restituição do indébito nos termos do art. 165, I, do CTN, com prazo prescricional quinquenal contado do pagamento (art. 168, I, do CTN), conforme entendimento do Tema 1.113.

O arbitramento unilateral do valor venal pelo município viola o Tema 1.113?

Sim. A tese expressamente veda o arbitramento prévio da base de cálculo com respaldo em valor de referência estabelecido unilateralmente. O fisco somente pode afastar a presunção de veracidade do valor declarado mediante regular instauração de processo administrativo próprio, assegurados contraditório e ampla defesa.

A planta de valores do IPTU pode servir como piso para o ITBI?

Não. O Tema 1.113 determina expressamente que a base de cálculo do ITBI não está vinculada à do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação. Os impostos têm bases de cálculo distintas, com modalidades e critérios de apuração diferenciados, vedada a vinculação automática.

Como se aplica temporalmente a LC 227/2026 aos litígios em curso?

A LC 227/2026 não se aplica retroativamente. Por força do art. 105 do CTN, legislação tributária aplica-se a fatos geradores futuros e pendentes, não a pretéritos. Ademais, a alteração legislativa representa majoração de carga tributária sujeita à anterioridade anual e nonagesimal (art. 150, III, da CF), produzindo efeitos apenas a partir de 2027 para municípios que editarem leis regulamentadoras.

Análise elaborada em julho de 2026 para a seção "Para o Advogado" da AdvogaBrasil. O conteúdo reflete o estado da jurisprudência e legislação até esta data.

Fontes consultadas

• Tema 1.113/STJ e a base de cálculo do ITBI nos negócios imobiliários - Migalhas
• A LC 227/6 no ITBI e os Temas 796/STF e 1.113/STJ - Migalhas
• Supremo Tribunal Federal
• ITBI: a resistência dos municípios ao Tema 1.113 do STJ
• ITBI na cessão de compromisso de compra e venda
• ITBI na integralização: STF pode encerrar duas distorções históricas - Migalhas
• Incidência de ITBI sobre integralização de imóveis ao capital social
• Alterações no ITBI: fato gerador e base de cálculo na LC 227