A suspensão de um processo sobre aluguel de curta temporada não equivale a uma autorização para continuar alugando. Essa diferença interessa ao advogado que orienta proprietários e condomínios após a notícia publicada pelo STJ em 17 de setembro de 2026 sobre o Tema 1.443. O tribunal informou a suspensão nacional das demandas que discutem a questão delimitada no repetitivo.
O cuidado imediato é identificar o objeto de cada ação e conferir as ordens judiciais já existentes. Para o cliente, a pergunta costuma ser simples: pode receber a próxima reserva? A resposta exige mais do que a leitura da manchete.
O que está em discussão no Tema 1.443
A controvérsia é saber se a destinação residencial estabelecida na convenção basta para impedir a locação de unidades por curtos períodos em plataformas digitais, mesmo sem uma proibição expressa. A ficha oficial do Tema 1.443, consultada em 25 de setembro, registra a situação como afetada, sem julgamento de mérito do repetitivo informado. Os recursos representativos são os REsps 2.272.537/SC e 2.272.536/SP, sob relatoria do ministro Raul Araújo, na Segunda Seção.
Há uma distinção de datas importante: no REsp 2.272.537/SC, o acórdão de afetação é de 26 de maio de 2026, com publicação em 1º de junho. A divulgação de setembro retomou essa medida; não representa um novo julgamento definitivo.
A suspensão foi determinada por unanimidade para os processos pendentes, individuais ou coletivos, que tratem da mesma questão jurídica. Isso não transforma todo conflito envolvendo condomínio ou plataforma digital em causa necessariamente abrangida pelo tema.
O precedente de maio e o cuidado com a palavra Airbnb
Em julgamento distinto, o REsp 2.121.055/MG, a Segunda Seção decidiu por maioria, em 7 de maio, que a exploração de estadias curtas examinada naquele caso dependia de alteração da destinação residencial, aprovada por dois terços dos condôminos. A comunicação oficial desse julgamento também destaca uma ressalva: o canal usado para anunciar o imóvel não define, sozinho, a natureza do contrato.
Portanto, citar esse precedente é diferente de afirmar que o Tema 1.443 já possui tese definitiva. Na análise do imóvel concreto, convém descrever a atividade efetivamente praticada, em vez de usar “Airbnb” como classificação jurídica suficiente.
O artigo 48 da Lei do Inquilinato prevê a locação para residência temporária, por até 90 dias, para finalidades como lazer, estudo ou tratamento de saúde. O prazo é um requisito dessa modalidade, não uma resposta isolada sobre a compatibilidade do uso com a convenção.
Como avaliar a suspensão e as medidas urgentes
O CPC oferece três referências úteis. Pelo artigo 1.037, parágrafo 9º, a parte pode demonstrar a distinção entre sua causa e a questão afetada e pedir o prosseguimento. Pelo artigo 296, parágrafo único, a tutela provisória mantém sua eficácia durante a suspensão, salvo decisão judicial contrária. Já o artigo 314 admite atos urgentes para evitar dano irreparável, observada a ressalva legal relativa a impedimento e suspeição.
Como roteiro de trabalho, recomenda-se confrontar o pedido inicial, a defesa e a decisão de suspensão. Uma ação centrada na suficiência da cláusula residencial pede análise diferente de uma cobrança fundada exclusivamente em danos materiais identificados. Este segundo exemplo não garante a distinção: é preciso verificar se sua solução depende da controvérsia afetada.
Antes de orientar novas reservas ou pedir providências ao síndico, leia a íntegra da liminar e eventuais decisões posteriores. Se houver urgência, descreva o risco concreto e os documentos que o demonstram, sem tratar a paralisação do mérito como cancelamento de uma ordem vigente.
O que conferir na convenção e na assembleia
O Código Civil exige, no artigo 1.336, IV, respeito à destinação da edificação e ao sossego, à salubridade e à segurança. O artigo 1.351 estabelece dois terços dos votos dos condôminos para alterar a convenção ou a destinação do edifício ou da unidade. Não se deve confundir esse quórum especial com uma maioria simples dos presentes.
Para preparar a orientação, vale organizar um dossiê enxuto:
- Regras aplicáveis: convenção, alterações, regimento e atas, com a identificação da cláusula efetivamente discutida.
- Deliberação: convocação, pauta, lista de presença, procurações e registro dos votos, para conferir o cálculo utilizado.
- Uso real: anúncios, contratos, duração das estadias e serviços oferecidos, preservados com data e contexto.
- Histórico do conflito: notificações, respostas, multas e decisões, separados de relatos ainda sem comprovação.
Essa organização é uma recomendação prática, não uma lista de requisitos criada pelo STJ. Ela permite explicar ao cliente quais fatos estão documentados, quais permanecem controvertidos e qual providência se pretende justificar.
Como comunicar o risco sem antecipar o julgamento
Ao entregar o parecer, separe três conclusões: a regra hoje escrita na convenção, a ordem judicial que incide sobre aquele imóvel e a questão ainda submetida ao repetitivo. Misturar essas camadas pode levar tanto o proprietário quanto o condomínio a agir com uma segurança que os documentos não sustentam.
Se o conflito também envolver ruído, o registro das ocorrências merece tratamento próprio, como explicado no artigo sobre direitos diante de vizinho barulhento e preservação de provas. Para uma situação concreta, a orientação de um profissional de Direito Imobiliário deve considerar o processo e as regras do empreendimento.
Perguntas frequentes
O STJ proibiu todo aluguel por plataforma digital?
Essa não é a conclusão do ato de afetação. Ele delimita uma controvérsia e suspende processos correspondentes. O exame do uso do imóvel e dos precedentes exige atenção às particularidades do caso.
A notícia de setembro corresponde a uma decisão de setembro?
Não. O acórdão de afetação consultado é de 26 de maio, publicado em 1º de junho. A notícia de 17 de setembro voltou a divulgar o assunto.
Uma liminar deixa de valer quando o processo é suspenso?
Não apenas por esse motivo. O CPC preserva sua eficácia durante a suspensão, salvo determinação judicial contrária. É necessário conferir as decisões do processo.
O prazo inferior a 90 dias resolve a classificação do contrato?
Não. A Lei do Inquilinato também exige a finalidade de residência temporária. Devem ser examinados o conteúdo do contrato, a atividade praticada e as regras condominiais.
Fontes consultadas
- STJ: divulgação do Tema 1.443, 17/09/2026.
- STJ: ficha do Tema 1.443, consultada em 25/09/2026.
- STJ: acórdão de afetação no REsp 2.272.537/SC, publicado em 01/06/2026.
- STJ: julgamento sobre estadias curtas em condomínio, 07/05/2026.
- CPC: artigos 296, 314 e 1.037.
- Código Civil: artigos 1.336, IV, e 1.351.
- Lei 8.245/1991: artigo 48.
Conteúdo informativo. Não constitui consultoria jurídica individual nem substitui a análise de um advogado para o seu caso concreto.
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